â–ºLes chiffres publiés hier (27/05/08) par le ministère du Développement durable montrent un net ralentissement de l'activité immobilière en France. Dans l'hexagone, les ventes de logements neufs ont chuté de 27,9 % sur un an au premier trimestre (janvier-mars), soit 26 700 transactions réalisées au cours de la même période. Le nombre de logements neufs disponibles atteint 79 000.
> Le dossier du ministère


â–º"Ces chiffres sont à comparer à un premier trimestre 2007 particulièrement bon, mais il est vrai que le ralentissement s'accélère (sic) fortement", a commenté auprès de l'AFP Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC)."

â–º«Si la tendance négative se confirme, les petites entreprises du secteur seront touchées les premières.» Cette inquiétude, c’est le vice-président de la Fédération française du bâtiment (FFB) qui l’exprime. "La chute continue des permis de construire et des ventes de logements neufs pèsera en effet sur la bonne santé des entreprises du bâtiment qui, après avoir tourné en surchauffe pendant plusieurs années, voient pour la première fois l’horizon s’assombrir." (>Les Echos, 28/05/08)




>Extrait du dossier du ministère du Développement durable
> Encours = stock = entrées - sorties = achats - ventes




â–ºUne tendance à la baisse qui touche 18 régions sur 22... Le phénomène est donc général et les conséquences commencent à se manifester. Les mises en construction sont en recul de 19% et les permis de construire de plus de 16%. Les délais d'écoulement des logements en construction s'allongent : ils passent de 9 à 12 mois.

â–º Les prix continuent d'augmenter dans le logement collectif (+3,7%) alors qu'ils commencent à diminuer dans la maison individuelle et le terrain (-1,8%). Les agents immobiliers pâlissent : des offres promotionnelles exceptionnelles apparaissent... Vendront-ils moins et moins cher ?



• "Course promotionnelle"

â–ºPour écouler les stocks, certains promoteurs n'hésitent pas à casser les prix. C'est le cas de Kaufman & Broad, fervent adepte des techniques de marketing de vente. Dans les années 90, au moment de la précédente crise immobilière, le géant immobilier avait livré à ses acheteurs, une maison avec voiture dans le garage ! Dix ans après, Kaufman & Broad lance une nouvelle offensive jusqu'au 1er juin : des réductions allant jusqu'à 20 000 euros. Toutes les méthodes sont bonnes pour écouler les invendus de la saison. Les promoteurs immobiliers ne courent cependant pas encore à la catastrophe. Le nombre de logements terminés n'ayant pas trouvé preneur reste sous la barre des 3 000 unités.



• Les avis d'experts divergent

Si la demande de logements diminue, l'offre va réagir. Elle a même déjà commencé à le faire. Alors est-ce le moment d'acheter ? de vendre ? Sommes-nous dans une "bulle immobilière" ? Autant de questions auxquelles les experts tentent de répondre.

VIDEO 1 (18'51'') Interview de l'économiste Marc Touati par Jean-Michel Pouré. Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ?

â–º Olivier Eluère est économiste au Crédit Agricole. D'après lui, "le marché va corriger ses excès" de lui-même. Il croit à "une autorégulation du marché et à une baisse limitée des prix. Mais pour cela, la demande devra rester soutenue (...) même si les stocks se sont accrus et que les besoins de logement sont loin d'être satisfaits". Cet écart absurde, à première vue, entre logement cherchant preneur et Français cherchant logement, s'explique par les critères de solvabilité draconiens mis en place dans l'hexagone. Ne peut pas souscrire à un crédit qui veut (pareil pour louer un appartement : garant, caution...).

VIDEO 2 (02'23'') Dans cette vidéo, une étudiante qui travaille à mi-temps explique pourquoi elle est incapable de trouver un studio en location.

â–ºFaut-il s'attendre à un retournement brutal des prix de l'immobilier? Les membres de l'association "Bulle immobilière" pensent que le marché immobilier français est entré dans un cycle long de baisse des prix. L'allure de cette diminution sera plus ou moins forte en fonction des règlementations à venir. "Pour retrouver des prix rationnels (équivalents à ceux d'avant 2004, ndlr), il faut que les prix de l'immobilier baissent de 45%".




â–ºMais à quoi correspondent les "vrais" prix ? C'est là que les choses se compliquent car chacun y va de ses propres chiffres. Les indices immobiliers (Explorimmo, Empruntis, Fnaim) se suivent mais ne se ressemblent pas. A l'origine de ces divergences : les modes de calcul employés. Sur quelle base travaillent les analystes : promesses de vente (Fnaim) ? actes de ventes (Insee) ? On ne sait pas très bien et tout cela reste flou. D'après Vincent Renard, directeur de la recherche à Polytechnique, "il n'existe pas d'indice fiable". La transparence sur le marché immobilier reste vague, comme en témoigne la crise des "subprime" qui sévit outre Atlantique.



• Les "Mortgage"


â–ºLa crise des subprime, qui a éclaté à l'été 2007, a déjà mis plus de deux millions d'Américains à la rue.

Comment en est-on arrivé là? Les Américains font partie des personnes les plus endettées au monde : crédits à la consommation, rachat de crédit pour reprendre un nouveau crédit...
Et lorsque la Bourse s'en mêle, on arrive à une spéculation sur les crédits immobiliers. Des centaines de milliers de citoyens américains ont accepté de souscrire à des crédits à taux variable (fonction du marché immobilier). Les prêteurs n'ont pas pris soin de vérifier la solvabilité de leurs emprunteurs... Ils pariaient sur une hausse du prix de l'immobilier, or le marché en a décidé autrement. Les prix des biens immobiliers, seule garantie des emprunteurs, ont chuté. Dans l'incapacité de rembourser leurs emprunts, les contractants des crédits ont du vendre leur maison, ce qui ne couvrait pas la totalité de leur dette. Patatras. Tout s'écroule, et la dangereuse spéculation sur les "crédits pourris" s'étend au reste du monde... parce que les banques étrangères (et les banques françaises) ont fait des placements, aux Etats-Unis, sur ces produits à risques.

VIDEO 3 (03'42'') Les montagnes russes de l'immobilier américain. Une animation 3D retrace l'évolution des prix de l'immobilier aux États-Unis : tous les hauts et les bas depuis 1890. A partir de 1997, les prix flambent, sans interruption jusqu'en juillet 2007. Pour connaître la suite, attachez-vos ceintures, turbulences garanties.

â–ºLe déni d'une bulle immobilière par les professionnels comporte un risque. Comme le rappelle Robert Schiller, professeur d'économie à Yale, la crise des subprime tient au refus des autorités américaines d'admettre son existence...

VIDEO 4 (07'14'') Reportage de France 2 : "Immobilier, vers la crise ?" (vente à la découpe, subprime et emprunteurs non solvables, et à Paris ?)

• Quelles alternatives ?

â–ºLes prix de l'immobilier commencent à chuter. La confiance est en berne. En France, le moral des ménages n'a jamais été aussi bas depuis la création de l'indice de mesure en 1987. Aucun des critères nécessaires n'est réuni pour inciter les Français à l'achat.

â–º"Le marché du logement s'affaisse", estime Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques au cabinet Xerfi. "Le neuf est sur la mauvaise pente, l'ancien aussi. L'économie française a perdu l'un de ses plus fidèles soutiens, notamment en matière de création d'emplois", a-t-il jugé.

â–ºDes propriétaires se retournent même vers la location. Rembourser un crédit, ou payer un loyer, parfois la question mérite d'être posée. Certains propriétaires ont préféré revendre leur bien en encaissant une plus-value, et louer un appartement en attendant la baisse des prix de l'immobilier. Une stratégie qui tient la route (Le Figaro, 11/04/08) : «Être locataire permet de rester mobile. Je n'ai pas à me demander ce que je vais faire de mon logement si ma vie change. En plus, cela simplifie grandement la vie. Être propriétaire, c'est faire face à de nombreux inconvénients avec des taxes et des charges supplémentaires, les tracas liés à la copropriété et au syndic", explique un ancien propriétaire. Un attentisme qui pourrait chambouler le marché de l'immobilier.

VIDEO 5 (01'48'') Retraite compromise à Cannes... Lui qui voulait passer ses jours sur la plage, doit changer ses plans pour cause d'augmentation des prix de l'immobilier !

On n'est peut-être pas forcés d'aller jusqu'à Bergues... la maison de José Bové dans le Larzac (Aveyron) fera l'affaire !

VIDEO 6 (02'12'') Containers à Londres, la solution alternatives aux loyers trop élevés !

• Trucs et astuces

â–ºVous vendez un appartement ? Pour trouver preneur plus facilement, certains propriétaires n'hésitent pas à mettre leur propre annonce sur la Toile. Économique et pas besoin de passer par une agence !

VIDEO 7 (02'37'') Visite d'un appartement à vendre à Boussens (Haute-Garonne).

â–ºJULIE SAULNIER / DSS